土地売却のやり方を徹底解説！基礎知識から税金など事前に気をつけておくことをご紹介｜不動産の価値×売却コンテンツ

土地売却は時間がかかる

土地売却に際して知っておきたいポイントとしてまず挙げられるのが、土地はすぐに売れないということです。
土地の所在する地域にもよりますが、通常でも半年程度は売却までに時間がかかると見ておきましょう。

人気の地域ではすぐに売れることもありますが、立地条件や売却のタイミングなどによって、どのくらいの期間で売れるかは分かりません。
田舎であってもすぐに売れる場合もあるため、土地が売れる期間は実際に売却してみないと分からないのです。
そのため、まずは売却を依頼する不動産会社等へ相談し、周辺地域の土地がどのくらいの期間で売れているのかを事前に聞いてみると良いでしょう。

売却を希望する土地の種類

売却を希望する土地が宅地であれば問題ありませんが、農地の場合は宅地転用ができないことがあります。
そのため、宅地転用ができる土地の種類なのかを調べられる登記簿を取り寄せましょう。

土地の登記簿表題部に「地目」という欄があり、そこに宅地や農地など土地の種類が明記してあります。
地目が「宅地」であれば、売却後もスムーズに住宅建築ができます。

一方、登記簿上の地目が「農地」であれば、売却する前に農地から宅地へ転用する手続きが必要です。
農地を農地として売却する場合にも、農地法に基づくルールが厳しいため容易に売却できません。
また、共有名義の土地や相続で取得した土地で自己名義になっていない場合は、事前に自己名義にしておくことで土地売却ができるようになります。

土地売却の相場

土地売却を希望する場合、土地周辺の価格相場を知っておくと安心です。
実際の売却価格は不動産会社の査定にもよりますが、目安として土地周辺の相場を確認しておくと土地売却の際に何かと便利でしょう。

土地価格の相場を確認する方法として、日頃から土地売買情報をチェックすることをおすすめします。
具体的な調べ方は、売却を希望している土地と、立地条件や周辺環境が類似している土地の売却情報を集める方法が良いでしょう。 どのくらいの価格で売りに出されているのか、情報収集は常に行っておく必要があります。

土地売買情報をチェックするのと合わせて、売却を依頼する不動産会社に土地の相場に関して尋ねてみるのもおすすめです。
不動産会社では、周辺地域の平均的な坪単価などの相場観を持ち合わせていることが多いため、実際の査定前であっても簡易的な金額を提示してくれる場合があります。

土地売却に必要となる書類

土地価格の査定依頼時や土地売却時には、土地所有者の身分証明書の提示が必要です。
これは、間違いなく所有者からの依頼によって売却手続きを進める必要があるためです。
実印や印鑑証明書、住民票も土地所有者本人のものを持参する必要があります。

固定資産税納税通知書は、土地所有者のもとへ毎年郵送されてくる書類です。 相続等で土地を所有することになり、土地の税金に関する書類が見当たらない場合などは、土地の所在する市区町村窓口で固定資産税評価証明書を発行してもらいましょう。

固定資産税評価証明書は、土地所有者本人や相続人であれば1通200〜400円程度で発行可能です。
発行方法は、市区町村窓口で直接申請するか、遠方の場合は郵送にて送付していただきましょう。

固定資産税評価証明書に関して分からないことがある場合は、土地の所在する市区町村へ相談することをおすすめします。

土地売却に必要となる費用

土地売却時に必要な費用は、大きく諸費用と税金に分けられます。それぞれ詳しく解説していくので、目を通しておきましょう。

事前準備および査定

土地売却のやり方のうち、重要なのは事前準備です。
事前準備をする理由は、どの不動産会社へ売買仲介を依頼するのかによってその後の流れが変わってくるためです。
査定金額や販売経路など、不動産会社によって差があるため、どこに依頼するのかは慎重に検討しましょう。

土地価格の査定は、なるべく複数の不動産会社へ依頼しましょう。
査定を通じたやり取りの中で、どこに仲介を依頼するのか検討するのも良いでしょう。
また、不動産会社は査定金額だけで選ぶのではなく、土地が所在する周辺地域の売買実績が豊富なこともポイントの一つです。

不動産会社と媒介契約し売却

どの不動産会社に仲介を依頼するのかを決めたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社にお願いして土地を売ってもらう契約という意味です。契約形態には次の3つがあります。

一般媒介とは、土地所有者が購入希望者を見つけるのも良し、不動産会社が購入希望者を見つけるのも良しという契約です。
一般媒介では、土地所有者は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。つまり、土地所有者も、複数の不動産会社も、誰でも土地売却の顧客を探せる自由度が高い契約です。

専任媒介契約は、仲介できる不動産会社は一社のみとなります。ただし、土地所有者が購入希望者を探すこともできるという契約です。

専属専任媒介契約は紹介した中で最も厳しく、土地所有者が購入希望者を探すことはできません。媒介契約をした不動産会社の一社のみが、土地の売却を取り扱うことができるのです。

この他にも、媒介契約には細かな違いがあります。不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、それぞれの特徴について説明を受けてから決めるようにしましょう。

土地売却に伴う売買契約（決済・引き渡し）

これまでは、土地を売る前の段階の準備や契約を解説しましたが、ここからは実際に土地売却が表にでる場面に入ります。

土地売却に際し、媒介契約を結んだ不動産会社と売買価格の設定をします。
価格は土地所有者が自由に決めて良いものですが、高額な値段に設定すると売れにくくなるため按配が必要でしょう。

安すぎるとすぐに売れることもありますが、やはり適正な価格で売却したいものです。
売買価格の設定については、不動産会社と相談の上で周辺の土地価格として妥当な範囲で設定すると良いでしょう。

購入希望者が決まったら、最終的な価格のすり合わせや条件交渉が始まります。
購入希望者が必ずしも提示している値段通りに購入するとは限りません。もし、値段交渉が必要となる場合でも一方的に受け入れるのではなく、あくまでも交渉をするという方向で進めましょう。
安い値段で交渉されて土地所有者が損をすることが無いよう、あらかじめ最低売却価格の目安を決めておくと安心です。

土地売却が決まったら、不動産会社が各種書類を作成して売買契約を結びます。
売買代金が支払われたら、購入者へ必要書類を渡して売却終了です。

確定申告

土地を売却することで、普段は確定申告が必要のないサラリーマンであっても確定申告が必要となります。
具体的には、土地売却で利益が出た場合には「譲渡所得の確定申告」、売却により損失が生じた場合には「譲渡損失が出た場合の確定申告」です。

土地の売却に際して、一定の要件を満たすことで特別控除の対象となる場合があります。
特別控除も含めた税金に関する相談は、最寄りの税務署の税務相談や税理士へ相談することをおすすめします。

隣接地との境界が分からない場合は事前調査が必要

土地売却で気をつけたいのは、隣の土地との隣地境界線についてです。
自身の目視で境界杭等が分かる場合は問題ありませんが、不明瞭な場合や境界標が見当たらない場合は、土地家屋調査士へ依頼して調査測量してもらう必要があります。

また、そもそも境界線についてよく分からない場合も多いでしょう。
その際は、土地の査定で依頼をした不動産会社から、境界線の不備について指摘されることもあります。
もし、境界線について調査が必要となった場合、通常の土地売却よりも時間と費用がかかるため注意しましょう。

測量費用は、隣接する土地が私有地であるのか、行政の立ち合いが必要な土地（道路など）であるのかによって異なります。
測量等についても、不動産会社へ相談して提携先などを紹介してもらうと良いでしょう。

古家つき土地の売却では家をどうするか

土地売却の際に、建物が建っていない更地の状態であればそのままで売却できます。
一方、長く住んでいない建物（古家）が残ったままの土地を売却する場合には、手続きを慎重に進める必要があります。

たとえば、土地売却を検討している場所が再建築不可である場合、古家を解体した後は宅地として利用不可です。
この場合、完全に古家を解体するのではなく、建物の基礎部分を残してリフォームをすると宅地として利用できます。

このように、売却希望の土地周辺の環境や土地価格などから勘案し、古家を解体したほうが良いのか、残したまま売却して基礎部分は使える状態で宅地として売却した方が良いのかを選び、決断しましょう。
事前に不動産会社と相談し、更地での売却か古家付きのまま売却するのか柔軟に決めてください。