築30年のマンションは何年住める？中古住宅選びの注意点から購入するメリットまで｜不動産の価値×売却コンテンツ

中古マンションにおける寿命の目安

中古マンションを含めた中古住宅の寿命の目安として、建物の耐用年数を基準とする場合が多いです。
マンションで一般的な鉄筋コンクリート造（RC造）の場合、法定耐用年数は47年とされています。

法定耐用年数とは、住宅など固定資産に対して国が細かく定めた耐用年数のことです。
一方、国土交通省が取りまとめた報告書によると、ここ20～30年内に建てられた住宅は性能が向上しているため、適切なリフォームを施せば100年以上は十分に保つと結論づけられています。

以上のことから中古マンションの寿命は、リフォームやメンテナンスなど適切な管理をすることで、法定耐用年数である47年を大きく上回る可能性が高いことが分かります。

新耐震基準を満たしているため安全

築30年のマンションは、現行の新耐震基準を満たしていることから安全性が高いです。
新耐震基準とは、1981年に建築基準法が改正された時に新たに設けられた基準を指します。

新耐震基準は、震度6強〜震度7の地震でも倒壊しない建物を対象に定められています。もちろん、2023年現在もこの新耐震基準は有効です。

これらのことから、少なくとも新耐震基準に基づいて建てられた中古住宅は、マンションも含めて安全性が高いといえます。
この基準を満たしているかどうかは、建物の寿命を考える際の目安のひとつにもなります。

築30年のマンション・メリット

築30年のマンションのメリットには、主に次のような点が挙げられます。

築30年のマンション・デメリット

築30年のマンションは、場合によって金額のかさむ工事等が必要となる点がデメリットです。
ここからはデメリットに関して3つご紹介するので、目を通しておきましょう。

修繕積立金について必ず確認しよう

マンションを購入すると、その購入費用とは別にマンションの管理組合等に支払う修繕積立金が必要となります。
この修繕積立金を基にして、マンションの共用部分等の修繕や維持管理が行われます。

修繕積立金が大きく減少している状態でマンションを購入すると、購入後の金銭的なトラブルとなる場合があるため注意が必要です。
具体的には、必要な修繕費が足りないために一時的に費用を追加する必要があるなどです。

この他にも、修繕積立金が値上げされるリスクや、必要な環境整備がされないという事態もありえます。
中古マンションを購入する場合は、必ず修繕積立金について確認しておきましょう。

マンションの空き室状況について確認しておく

前述の修繕積立金と関連して、中古マンション購入時には他の空室状況について確認するようにしましょう。

空室となっている部屋の多い中古マンションでは、必要な修繕積立金が集まっていないリスクがあります。
修繕積立金が足りない場合、毎月納めている積立金とは別に入居者が負担すべき金銭が出てくる恐れもあります。
空室の多い中古マンションの場合も、必ず事前に修繕積立金について確認して把握しておきましょう。

自由なリフォームやリノベーションができない場合がある

中古のマンションを購入する場合、近年建設されたマンションよりも天井が低い場合があります。
また、居室内に移動できない柱や壁があることも少なくありません。

中古のマンションを購入してリフォームやリノベーションをしたい方は、どこまで工事が可能なのか事前に確認しておきましょう。

住宅ローンや住宅ローン控除について確認しておく

中古マンションの購入でも、条件を満たせば住宅ローンの契約が可能です。
関連して、一定の要件のもと住宅ローン控除の適用を受けることもできます。

ただし、建物の構造や一定基準を満たしていない場合は住宅ローンを使えず、住宅ローン控除も受けられないことがあります。
とくに住宅ローン控除に関しては、長期的に節税効果のある大きな優遇措置です。

マンション購入前には、必ず住宅ローンについて確認しておきましょう。

築30年のマンションでは住宅ローンが通りにくい場合がある

築30年のマンションなど、築年数が経過しているマンションでは住宅ローン審査が通りにくい場合があります。
これは、新築住宅と比べて担保価値が低いと想定されるためです。

通常、金融機関で住宅ローン契約を結ぶ際、購入するマンションの専有部分に抵当権と呼ばれる権利がつきます。
抵当権とは、もし購入者が約束通りに住宅ローンを払えなかった場合、担保としているマンションの部屋を金融機関が貰うことになるという意味です。
そして、金融機関はそのマンション売却資金を払えなかった残債部分に充当するようなイメージとなります。
この担保価値が、新築よりも中古の方が低いことが一般的であるため、金融機関にとっては融資がリスクになる場合もあります。

これらのことから、築年数が経過しているマンション購入に際しては、返済期間が新築よりも短く設定される場合や、借り入れ可能額が低くなる傾向があるのです。
住宅ローンを利用して中古マンションの購入を検討する場合は、さまざまな金融機関でシミュレーションをして比較検討することをおすすめします。

住宅ローン控除の適用を受けるには

築30年のマンションを住宅ローンを使って購入する場合、全ての場合で住宅ローン控除の対象となるわけではありません。
具体的には、次の要件を満たす必要があります。

1982年以降に建築された住宅についてですが、これ以前の住宅であっても「耐震基準適合証明書」や「既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書」など、耐震性を確保している証明書がある場合は住宅ローン控除の適用を受けられます。