持ち家を売るには？売却手順や必要な費用・税金について解説｜不動産の価値×売却コンテンツ

高値で売却できる仲介

不動産仲介とは、不動産会社に売却を依頼し、その会社が買主を探してきて売却する方法です。持ち家が売れるまで所有権を現在の所有者のままにするため、買主が見つかるまでの維持管理は所有者が行うことになります。仲介の特徴は、次のとおりです。

• 相場や需要を把握している不動産会社へ相談できる
• 自分の代わりに不動産会社が買主を探してくれる
• 複雑な手続きについては、不動産会社が丁寧にサポートしてくれる

持ち家を少しでも高値で売りたいのなら、仲介による売却をおすすめします。不動産会社は、市場の状況に合わせて正しい価格設定や買主への交渉を行ってくれるため、高値で売却できる可能性が高くなります。
一方で、仲介の場合、売却までに時間を要することもあるため、売却後の金銭の受け取りを急いでいる場合は注意が必要です。

早く売れる買取

不動産買取とは、所有する持ち家を不動産会社が買い取ってくれる方法です。不動産会社が直接買い取るため資金繰りはスムーズですが、現金買取をしている不動産会社は限られます。買取の特徴は、次のとおりです。

• 仲介と比べて売却までの期間が短い
• 仲介と比べて売却価格が低くなる可能性が高い（仲介では1,000万円以上の場合、3%+6万円＋税の仲介手数料が発生する）

買取なら新たに持ち家の買主を探す必要がないため、売却期限が決まっており、1日でも早く売りたい方におすすめの方法です。仲介で売却するときの価格よりも低くなるのが一般的なため、急いでいない場合は不動産会社の仲介で売却するほうが良いでしょう。

仲介手数料が発生しない個人売買

特徴は、次のとおりです。

• 不動産会社が間に入っていないため、仲介手数料が発生しない
• 売主が買主に直接交渉できる
• 買主を自分で見つける必要がある

個人売買は、仲介や買取に比べて買主が見つかれば高く売れる可能性が高くなりますが、自分で売却契約を行う必要があるため、多くの手間と時間を要します。

ステップ1：不動産会社へ査定を依頼する

まずは、不動産会社に査定を依頼します。不動産査定とは、不動産の所在地や築年数、間取り、面積などの情報をもとに、不動産の価値を評価することです。不動産会社を選ぶ際には、次のような会社を選びましょう。

• 実績や実力のある会社を選ぶ
• 不動産相場を把握している会社を選ぶ
• 丁寧に相談にのってくれる会社を選ぶ

持ち家の不動産査定では、複数の会社に査定を依頼して、査定結果を比較検討することが大切です。また、不動産査定は無料であることが多いため、気軽に依頼しましょう。

ステップ2：売却相場を把握する

不動産会社からの査定結果をもとに、売却価格を決めていきますが、高値で売却するためにも、自ら売却相場を把握することが大切です。売却相場は、インターネットや不動産会社が配布している広告で調べられます。売却相場を調べる際には、次の点に注意しましょう。

• 同じ地域の物件の相場を調べる
• 同じ間取りや広さの物件の相場を調べる
• 同じ築年数の物件の相場を調べる

少しでも自分で他の類似物件の価格や市場のトレンドを調査し、最新の売却相場を把握しておくことで物件の適切な価格設定が可能となります。

ステップ3：媒介契約を締結する

売却を不動産会社に依頼する場合は、媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産会社に売却を依頼する契約のことです。媒介契約には、専任媒介契約や専属専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。それぞれの媒介契約の特徴は、以下のとおりです。

• 専任媒介契約：1社の不動産会社に売却を依頼する契約（自分で買主を見つけたら、不動産会社を通す必要がない）
• 専属専任媒介契約：1社の不動産会社に売却を依頼する契約（自分で買主を見つけても、不動産会社を通す必要がある）
• 一般媒介契約：複数の不動産会社に売却を依頼する契約

契約の種類によって条件が異なるため、売却の状況や希望に合わせて、適切な媒介契約を選ぶことが大切です。

ステップ4：持ち家の売り出し価格を決定する

査定結果と売却相場を参考にして、持ち家の売り出し価格を決定します。売り出し価格を決める際は、次のポイントをおさえましょう。

• 売れ残りのリスクを抑えるため、価格を高く設定しすぎない
• 損をするリスクを抑えるため、価格を下げすぎない
• 査定結果や売却相場を参考にして、バランスよく慎重に決める

不動産の適切な価格設定は、売却の成功率を高めるため、現状の状況とも相談しながら慎重に決定していきましょう。

ステップ5：売買契約を締結する

持ち家に対して買主が見つかると、売買契約を締結します。売買契約書は、不動産会社が作成してくれます。売買契約書には、売却価格や引き渡し時期、瑕疵担保責任など、売買に必要な事項が記載されています。売買契約書に署名捺印する前に、内容をよく確認しておくことが大切です。

ステップ6：引き渡しと決済を完了する

売買契約が成立したら、持ち家の引き渡しと決済を行います。引き渡しとは、売買物件の鍵や登記済証などの必要書類を買主に渡すことです。決済とは、売却代金と諸費用を買主から受け取ることです。

不動産会社の専門家は、買主とコミュニケーションを取り、引き渡し日や決済の手続きを調整します。引き渡しと決済が完了したら、不動産の所有権が買主に移ります。

ステップ7：確定申告を行う

持ち家を売却して売却益を得た場合は、確定申告を行う必要があります。売却益とは、売却価格から取得費用と譲渡費用を差し引いた金額のことです。もし、持ち家を売却しても売却益が出なかった場合は、非課税となります。

持ち家の売却における税金計算は、少し複雑です。不動産会社の専門家へ相談すれば売却に伴う税金に関するアドバイスが受けられるため、確定申告をサポートしてもらいましょう。

売却前（査定時）の必要書類

持ち家を売る際に必要となる書類は、次のとおりです。

査定を受ける際には、これらの書類を事前準備しておきましょう。

売却時の必要書類

売却前（査定時）に必要な書類は、早めに準備をしておくと安心です。登記識別情報（登記権利書）のように自宅に保管している書類であれば良いですが、登記簿謄本や公図など取り寄せが必要な書類もあります。

また、住宅を買った時期が古い場合や家を相続で取得した場合などは、売却前の査定時に必要な書類が保管されていないこともあります。必要書類が揃わない場合は、査定を依頼する不動産会社の担当者へ尋ねてみましょう。売却に向けての必要書類は、次のとおりです。

これらの書類は、持ち家の売買契約を締結する際に、売主が買主に提示する必要があります。売買契約を締結する前に、これらの書類を事前に準備しておきましょう。

売却時の書類は再発行できないものもある

売却前（査定時）の書類は非常に多いうえ、戸建ての場合とマンションの場合で必要な書類は少し異なります。固定資産税通知書を紛失した場合は再発行できないため、ほとんどの場合で代用できる公課証明書を市町村窓口で受け取りましょう。この点に関しても、仲介する不動産会社へ確認しておくと安心です。

売却時に必要な費用・税金

持ち家を売る際は、次のような費用・税金が発生します。

仲介手数料はどの不動産会社でも一律

仲介で家を売る場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、宅建業法の定めにより、どの不動産会社であっても一律です。

売却価格（取引価格）が400万円以上の場合、【取引価格×3%＋6万円】に消費税を加えた金額が仲介手数料となります。200～400万円の場合は【取引価格×4%＋2万円】、200万円以下の場合は【取引価格×5%】にそれぞれ消費税を加えた金額が仲介手数料です。

持ち家を売るのに必要な期間

売却する持ち家の立地条件や売却価格、建物の状態によって、売却までにかかる期間には差があります。一般的に、3ヵ月〜半年ほどを目安にしておくと良いでしょう。

あまりにも売れない場合は、不動産会社と相談の上で売却価格の値下げも必要となる場合があります。そのため、最初の売却価格の設定は非常に重要なものとなります。

売れるまでのスケジュールをおおまかに把握しておく

今すぐ持ち家を売りたくても、一般的にすぐ売れることはありません。条件によってはなかなか売れない場合もあるため、あらかじめ家を売る際の基本的なスケジュールを把握しておくと良いでしょう。

以下のスケジュールは、不動産会社に媒介（仲介）を依頼した場合の目安です。一般的には媒介契約のもと仲介で持ち家を売るケースが多いですが、買取で家を売る場合もあります。

複数の不動産会社へ査定を依頼する

持ち家を売ると決めたら、複数の不動産会社へ査定を依頼しましょう。査定価格を比較するのはもちろん、それぞれの不動産会社の対応も確認してください。査定価格と対応が信頼できる不動産会社へ仲介を依頼すると何かわからないことがあっても、疑問点を気軽に相談できるため、最後まで安心して手続きを進められます。

積極的に内覧を実施する

持ち家を売る場合、実際の家を見せる行為は買主の購買意欲へ大きな影響を与えます。一戸建ての場合は、庭やガレージの手入れ、お風呂やトイレなど水回りの掃除なども徹底しましょう。

内覧時はなるべく家の荷物を少なくしておくと、のちに買主へ持ち家を引き渡す際にもスムーズです。

持ち家が売れやすい時期に売却を予定する

持ち家を買いたいタイミングは人それぞれですが、特に引っ越しが多いのは2月と3月です。この時期は、4月からの新年度に向けて引っ越しをする方が多くなる時期となります。特に、子どものいる世帯では進学のタイミングで家の購入をすることも多いです。

そのため、2月や3月に持ち家を売却すると、他の時期よりも早く売れやすくなるでしょう。一方、梅雨時期は引っ越しを避ける傾向にあるため、タイミングを見計らって家の売却を進めましょう。

ポイント1：売り出し価格は相場より少し高めにする

売り出し価格は、相場より少し高めに設定しておきましょう。ほとんどの場合、買主は価格交渉をしてきます。後の価格交渉に備えて最初はこちらの希望よりも少し高めに設定しておき、価格交渉後の金額が希望売却価格程度になるようにしましょう。

ただし、周辺の相場よりも明らかに高い場合は売るタイミングを逃してしまうかもしれません。価格設定は仲介を依頼した不動産会社と相談の上、工夫して設定しましょう。

ポイント2：価格にこだわらず柔軟に買主と話し合う

売り出し価格を基準として、一定の範囲内であれば柔軟に対応することも売却のポイントです。「この金額で売りたい！」と買い手が見つかるまで待ち続けていると、固定資産税を払い続けることに繋がります。
また、売れない間に台風など自然災害で損害を受けることもあるかもしれません。高く売りたい場合は買主と柔軟に話し合いをし、想定の範囲内の金額で早めに売る方が良い場合もあります。

早く売ることを優先したいのか、高く売ることを優先したいのか、明確にしておくと売却もスムーズに進みます。

ポイント1：適切な売り出し価格を設定する

売り出し価格が適正でないと、買主が集まらず、売却が長引いてしまう可能性があります。なぜなら、買主は、自分の予算内で買える物件を探しているからです。そのため、売り出し価格が低い物件は、買主から注目を集めやすく、持ち家の見学に繋がりやすくなります。

ポイント2：内覧の準備をしっかりしておく

内覧の準備をしっかりすることは、持ち家を早く売るための大切なポイントです。内覧は、物件の印象を決める重要な場面です。そのため、内覧の際には、以下の点に注意しましょう。

• 掃除や整理整頓を徹底する
• 物件の魅力をアピールする
• 内覧希望者の質問に丁寧に答える

掃除や整理整頓を徹底することで物件が清潔で明るい印象を与えます。また、物件の魅力をアピールすることで内覧希望者の関心を高めることにも繋がります。他にも、内覧希望者の質問に丁寧に答えることで、安心して物件に暮らせるイメージをもってもらいやすくなります。

相続物件を売る

相続した物件を売却するケースは、持ち家を売却するケースの中で非常に多い事例のひとつです。通常、不動産売買は、名義人しか行えません。そのため、相続物件の名義変更を行っていない場合は、まずは名義変更の手続き（相続登記）を行いましょう。

相続登記は、自分で行えるのですが、司法書士に相談することで手続きに伴う手間をなくせます。相続が行われると相続税が発生します。相続税の申請・納税期限は、持ち家の所有者がなくなった日を境に10カ月以内と決まっているため、延滞税を課せられないためにも早めに手続きを進めましょう。

認知症の親の物件を売る

認知症の親の物件は、認知状態によっては、物件の管理や売却が困難なケースが多いです。たとえば、親が意思能力をなくしている場合は、持ち家の売却はできません。意思能力とは、法律行為を行なったときに、自己の権利や義務がどのように変動するかを理解するための能力のことです。

しかし、認知症が軽度な状態である場合は、代理人を立てることで持ち家を売却できる可能性があります。たとえば、身体能力に問題があり、不動産会社へ訪問できない場合でも、「この人を代理人にします」と宣言できるほどの一定の意思能力を有しているのであれば、代理人を立てることで持ち家の売却が可能となります。

住宅ローンが残っている持ち家を売る

現在住んでいる家の住宅ローンが残っている場合、売却時点での住宅ローンの残債を確認し、売却希望金額で完済できるかどうか確認しましょう。買主から代金が支払われてすぐに完済し、抵当権抹消手続きを行える場合は売却可能です。

一方、住宅ローン残債が大きく、家の売却価格だけでは足りない場合は手持ちの資金から差額を充当する必要があります。この場合の資金調達をどうするかは、必ず事前に決めておきましょう。

古い戸建を売る

持ち家の状態が古く老朽化が進んでいる場合は、次のような売り方を選ぶことをおすすめします。

• 持ち家をリフォームして売却する
• 古い戸建がついているお得な土地として売却する
• 古い戸建を壊し、更地にして土地として売却する
• 不動産買取業者へ相談する

建物の老朽化が激しい場合は、リフォームや修繕を行うことで、売却価格を高められます。もし、売主が自分で買主を探すことができれば、高値で売れる可能性がありますが、そのためには多くの時間や労力が必要となるため、不動産会社に相談しながら、適切な売却方法を検討することをおすすめします。

空き家を売る

空き家になってしまうと人が住まなくなるため、空気の移動がなくなり、室内にたまった湿度によって家の劣化が急速に進みます。その結果、床や壁が傷んでしまうと内覧時の印象が悪くなり、売却額低下の原因となってしまいます。

また、庭がある場合、草木の手入れをしていないと、空き家という理由で不法投棄の被害に遭いやすくなります。遠方で定期的な空き家の管理が難しい場合は、早めに不動産会社へ相談して売却手続きを進めましょう。