不動産売却時に発生する仲介手数料とは？計算方法や節約法を解説｜不動産の価値×売却コンテンツ

売買契約の成立で発生する成功報酬

不動産売却時に発生する仲介手数料とは、不動産会社が売主と買主の間に入って売買契約を成立させることで受け取る報酬のことで、売主・買主の双方が負担するのが一般的です。

不動産仲介業者は、仲介手数料を受け取るために、次のことを行っています。

• 不動産物件の査定
• 売却物件の広告や宣伝
• 買主の紹介やお問い合わせ対応
• 売買契約の締結や手続きのサポート

売買契約が成立しなければ、不動産会社はこれらの業務を行ったにもかかわらず報酬を受け取ることができません。そのため、仲介手数料は成功報酬として扱われます。不動産売却における仲介手数料は通常、売買価格の一部として計算され、契約書に明記されます。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、売買契約が成立したタイミングで支払います。ただし、売買契約締結時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。

売買契約が成立した時点で発生する理由は、不動産会社が売買契約の成立に向けて行った業務に対して報酬を支払う必要があるからです。売買契約が成立しなければ、不動産会社はこれらの業務を行ったにもかかわらず報酬を受け取ることができません。

また、売買契約締結時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払うのが一般的である理由は、売買契約の成立と引き渡しまでに時間がかかる場合があるからです。売買契約が成立した後でも、引き渡しまでの期間に不動産会社が行う業務（売買代金の決済や引渡し手続きのサポートなど）が発生する可能性があります。

そのため、売買契約締結時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払うことで、売買契約の成立後も不動産会社が業務を継続できるようにしています。なお、仲介手数料の支払い方法は、現金または銀行振込が一般的です。

仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法で決まっている

日本においては宅地建物取引業法に基づいて不動産仲介手数料の上限額が決まっています。そのため、不動産会社は上限額を超えて仲介手数料を請求することはできません。宅地建物取引業法第46条では、宅地建物取引業者が受け取ることができる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによるとされています。

国土交通大臣は、宅地建物取引業法施行規則において、仲介手数料の上限額を定めています。仲介手数料の上限額は、売買価格に応じて次のようになります。

本来、売買価格が500万円の不動産の仲介手数料を計算する場合、速算式を使わなければ「200万円以下の場合（200万円で計算）」と「200万円超400万円以下の場合（200万円で計算）」と「400万円超の場合（100万円で計算）」の3つの価格帯（200万・200万・100万）ごとに計算式を適用して、算出される金額を合算して仲介手数料を計算する必要があります。

そのままでは、仲介手数料の計算に非常に多くの時間を要すため、「速算式」というものを利用します。速算式を使えば、複雑な計算をしなくても売買価格に応じて不動産の仲介手数料を簡単に計算できます。

【実践】速算式を使って仲介手数料を簡単に計算しよう

速算式を使って不動産の仲介手数料を簡単に計算してみましょう。不動産の売買価格が2000万円の場合、次の速算式を使います。

400万円超の場合：売買価格×3%+6万円（+消費税）
仲介手数料＝2000万円×0.03+6万円（+消費税）
仲介手数料＝660,000（+消費税）

仲介手数料の660,000円に消費税率10％を加えると税込726,000円となります。

速算式の＋2万・＋6万とは？

速算式の＋2万・＋6万は、仲介手数料の計算方法を簡略化するためのものです。速算式を使わなくても仲介手数料は計算できますが、非常に煩雑な計算となります。そのため、「＋2万・＋6万」という数字が仲介手数料の計算を手助けしてくれていると考えておきましょう。

土地の売却以外で発生する消費税

戸建やマンションなどの不動産を売却する場合、消費税が発生します。なぜなら、消費税に関する法律で「国内事業者が事業として対価を得ながら取引を行う場合、消費税を支払わなければならない」と決まっているからです。

不動産仲介という仕事は、不動産会社が仲介手数料を得るために行っている事業とみなされるため、消費税の支払いが必要です。本来、消費税は、商品やサービスの消費に対して課税される税金です。

しかし、土地は消費されるものではなく、資産の移転に該当するため、消費税は発生しません。また、土地は永続的に使用できる資産であるため、消費税の課税対象となる「事業用資産」にも該当しません。

そのため、土地の売買は、消費税の課税対象外となります。なお、土地付きの建物（建物付き分譲住宅や中古住宅など）を売却する場合は、建物部分のみに消費税が課税されます。

400万円以下の空き家に適用される仲介手数料の特例

不動産売買では、税別で400万円以下の値段の安い空き家に対して適用される仲介手数料の特例があります。仲介手数料の特例とは、値段の安い空き家に対して、不動産会社は売主から受領できる仲介手数料の上限額を「18万円（税別）」に変更できるというものです。

この特例は、平成30年1月1日に施行された「不動産の売買または交換の仲介業務に係る報酬に関する規則」に基づくものです。この特例を受けるためには、次の要件を満たす必要があります。

• 売買価格が税別で400万円以下であること
• 売却する物件が空き家であること

この特例は、400万円以下の空き家は流通量が少なく、売却が難しいことを受けて、売却の促進を図るために採用されたものです。これから空き家の売却を考えている方は、こういった特例の存在についても理解しておきましょう。

ケース1：買主・売主の債務不履行による契約解除

買主・売主のいずれかの債務不履行によって契約が解除された場合、仲介手数料の支払い義務が発生する可能性が高いです。債務不履行とは、故意や過失によって契約時に約束した義務を果たさないことです。

簡単にいえば、売主の不注意で物件に大きな損傷を与えてしまった場合や、なんとなく売りたくなくなったという気分から契約を解除する場合がこれに該当します。この場合、不動産会社には、何ら過失はないため仲介手数料は支払われるべきと考えられます。

ケース2：買い替え特約による契約解除

買い替え特約とは、不動産の売主が売買契約締結後に、自宅を売却できなかった場合に、売買契約を解除できる特約のことです。買い替え特約を結ぶことで、自宅の売却が不調に終わった場合でも、違約金を払うことなく新居の購入契約を解除することができます。

一般的に、買い替え特約に基づいて契約が解除された場合、仲介手数料の支払いは課せられることはなく、不動産会社に対して仲介手数料の支払い義務はなくなります。

ケース3：住宅ローン特約による契約解除

住宅ローン特約についてもケース2の買い替え特約の時と同様です。住宅ローン特約とは、買主が売買契約締結後に、住宅ローンを取得できなかった場合に、売買契約を解除できる特約のことです。

住宅ローン審査が通らなかった場合、売買契約が白紙の状態となるため、不動産会社に対して仲介手数料の支払い義務はなくなります。

なお、住宅ローンの本審査は、売買契約が成立して実行されるため、住宅ローンの本審査が行われている段階で、すでに不動産会社へ仲介手数料が支払われていることが多いです。この場合、住宅ローン特約があれば、不動産会社は仲介手数料を返金してくれます。

方法1：個人売買を行う

個人売買とは、不動産会社を介さずに、売主と買主が直接取引を行うことです。個人売買の場合は、仲介手数料の支払いが不要となります。現在は、自治体が運営している「空き家バンク」を利用すれば、売主と買主で簡単にマッチングできます。しかし、個人売買では、次の点に注意しなければいけません。

• 売却までに多くの時間を要する場合がある
• 法律や不動産取引の知識が必要になる
• 契約時にトラブルが発生するリスクがある

個人売買を行う際には、これらの注意点を理解した上で、慎重に検討することが大切です。特に契約時はトラブルが生じやすいため、極力面倒ごとを避けたい方は、不動産会社へ仲介を依頼することをおすすめします。

方法2：仲介手数料が安い不動産会社を探す

仲介手数料は、不動産会社によって異なります。一般的に、大手不動産会社よりも、中小の不動産会社へ相談した方が仲介手数料を安く抑えられる傾向にあります。また、最近では、仲介手数料を安くしてサービスを行っている不動産会社も増えています。

本来、3％の仲介手数料でも、2％に抑えられれば、それだけ買主はお得に不動産を売却できます。なかには、仲介手数料を無料としている会社もありますが、安易に依頼してしまうとトラブルに繋がりやすくなるため注意が必要です。

もし、仲介手数料を安くしたい場合は、複数の不動産会社から見積もりを取り、比較検討することが大切です。初めての不動産の売却なら、グーホームの一括査定をご利用ください。

グーホームならオペレーターが事前に売主の要望をお伺いしたうえで不動産会社に連携するため、非常に理想的な提案を受けやすい仕組みとなっています。

方法3：仲介手数料を下げる交渉を行う

不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、仲介手数料を下げる交渉を行うことも可能です。交渉する際には、以下のような点をアピールすると効果的です。

• 売却物件の状態が良いなら、買い手がつきやすい物件だとアピールする
• 売却を急いでいることをアピールして、仲介手数料を割り引いてもらえるようにする
• 複数の不動産会社から見積もりを取り、最も条件の良い会社を選ぶことを伝える

交渉する際には、あくまでも丁寧に、お互いが納得できる形で交渉することが大切です。仲介手数料は、不動産会社にとって成功報酬となります。仲介手数料を節約して不動産会社のやる気を失わせるくらいなら、不動産を高く売ってもらい、売買価格を最大化できるように交渉した方がお得になることもあるため、慎重に手続きを進めましょう。