転勤時のマンションの売却方法とは？知って得する売りの手順｜不動産の価値×売却コンテンツ

ステップ1：不動産会社へ査定を依頼する

転勤が決まったら、早めに不動産会社に査定を依頼しましょう。3社以上の不動産会社に査定を依頼することで、不動産売買のプロの視点も参考にしながら、適切な売却価格を設定できます。不動産会社へ査定額について相談する際は、以下の点に注意しましょう。

• 高値での売却に繋がるように、マンションの具体的な特徴をしっかりと伝える
• インターネットを使って周辺相場を調べて、自分の売却希望額を明確にする

不動産会社は、マンションの立地や築年数、間取り、設備など、さまざまな情報をもとに査定を行います。そのため、住んでいる自分だからこそ感じるマンションの具体的な特徴をしっかりと伝えることが大切です。実際に伝える時は、次の情報をまとめておくと効率良く話を進められます。

• マンションの所在地
• 築年数
• 間取り
• 設備
• 修繕履歴
• 周辺環境

マンションの査定を依頼する際は、大手不動産会社だけでなく、地域密着型の不動産会社からも査定書を受け取りましょう。大手不動産会社は、全国にネットワークを持ち、多くの物件を扱っており、物件の相場を把握しやすいというメリットがあります。

一方、地域密着型の不動産会社は、その地域に特化した情報を持っているというメリットがあります。そのため、大手不動産会社と地域密着型の不動産会社から異なる査定基準や査定方法で実施された査定書を受け取ることで、より正確な査定額を把握できる可能性が高くなります。

ステップ2：不動産会社と媒介契約を交わす

不動産会社と媒介契約を交わすことで、マンションの買主探しを不動産会社に依頼できます。媒介契約には、主に一般媒介契約と専任媒介契約の2種類があります。それぞれの大きな違いは、次のとおりです。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社に売却を依頼できる
• 専任媒介契約：1社の不動産会社にしか売却を依頼できない

転勤時のマンションの売却は、時間的に余裕がないことが多いです。急ぐのであれば早く売却できる可能性が高い専任媒介契約がおすすめです。

また、専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は14日に1回以上の販売状況の報告義務を負います。そのため、売却状況をこまめに確認することができ、安心感があります。一方で、一般媒介契約の場合は、売主への報告義務がなく、売却状況を細かく把握することはできません。

他にも、専属専任媒介契約と呼ばれる媒介契約方法があります。専任媒介契約と同様に、1社の不動産会社と媒介契約を結ぶ点では同じですが、自分で買主を見つけて取引を行う自己発見取引が認められていません。そのため、自己発見取引が認められている専任媒介契約の方がおすすめです。

ステップ3：マンションの買主を見つける

マンションの買主は、広告やチラシで募集するのが一般的です。不動産会社は、新聞や雑誌、インターネット、ポスティングなど、さまざまな媒体を使って広告を掲載します。また、不動産会社は、チラシを作成して、物件の所在地や周辺環境、間取り、設備などをアピールして、買主を募集します。マンション売却に効果的な広告やチラシの特徴は次のとおりです。

• 物件の独自の魅力が伝わりやすい
• 買主が欲しいと思える情報が掲載されている
• レイアウトがわかりやすく、見やすい
• 定期的に更新されている
• 他の物件と比較して、差別化できている

ステップ4：内覧対応を行う

広告やチラシだけでは、買主に物件の魅力をすべてアピールすることはできません。そのため、内覧の機会を積極的に設けて、買主に物件を直接見てもらうことも大切です。内覧の際には、以下の点に注意しましょう。

• マンションをきれいに掃除して、生活感を出さないようにする
• 買主の質問に答えられるように、マンションの特徴や周辺環境について事前に調べておく
• 案内の順番や質問に対する回答の仕方を工夫する
• 買主の家族構成や質問から知りたいことを推測し、物件の魅力をアピールする
• 内覧の予約は、買主の希望日時で設定できるようにする
• 内覧のキャンセルがあった場合は、速やかに不動産会社に連絡する
• 内覧の様子は、買主の質問や要望も含めて不動産会社に報告して、売買契約につなげる

ステップ5：売買契約を交わす

買い主が見つかったら、売買契約を交わします。売買契約書には、売買価格や引き渡し日など、売却に関する重要な内容が記載されています。売買契約書の内容をよく確認して、納得した上で契約を締結しましょう。実際の売買契約書には、以下の項目が記載されています。

• 売買の対象物件
• 売買代金
• 売買代金の支払い方法
• 引渡しの日時と場所
• 瑕疵担保責任の期間

売買代金の支払い方法は、売主と買主の合意で決まります。支払い方法は、主に次の3つに分類できます。

• 現金一括払い
• ローン
• 分割払い

売買代金の支払い方法と同様に、引渡しの日時と場所についても売主と買主で合意の必要があります。引き渡しの際には、売買契約書に基づいて、物件の所有権が買主に移行します。そのため、引き渡しの日時と場所は、売主が転勤先で生活を始める日に合わせるとよいでしょう。

他にも、瑕疵担保責任の期間を確認して、万が一物件に瑕疵（欠陥）があった場合に備える必要があります。瑕疵担保責任とは、売主が売却した物件に瑕疵があった場合に、買い主に対して損害賠償を請求できる責任のことです。瑕疵担保責任の期間は、通常は2年間です。

ステップ6：マンションを引き渡す

売買契約で定められた日に、マンションを引き渡します。引き渡し前に、汚れや破損がないか確認し、買主が納得できる状態であることを調べましょう。想定外の汚れや破損が見つかり、買主が物件の状態に納得できない場合は、修繕や値引きなどの対応が必要です。

引き渡しの際には、鍵や書類を買主に速やかに渡し、物件に自由にアクセスできるようにしてあげます。鍵や書類を渡したら、不動産会社に連絡して、引き渡しが完了したことを伝えます。不動産会社は、引き渡しが完了したことを確認して、売主に売買代金を支払う流れとなっています。

転勤前の具体的な売却計画

転勤前に売却する場合は、新生活への引っ越しまでにすべての手続きを終える必要があるため、しっかりとした売却契約を立てることをおすすめします。具体的には、以下の手順で進めましょう。

• 手順1：転勤の時期を確定させる
• 手順2：不動産会社に査定を依頼する
• 手順3：売却価格を決める
• 手順4：不動産会社と媒介契約を締結して、買主を探す
• 手順5：売買契約を締結する
• 手順6：引き渡しを行う

不動産会社と媒介契約を交わし、引き渡しまでに必要な期間は、最低でも約3ヵ月です。長ければ売却までに6ヵ月を要することもあります。

転勤前にマンションを売却するメリット

転勤前にマンションを売却しておくことで、主に次の3つのメリットがあります。

転勤前にマンションを売却する場合の注意点

転勤の時期が決まっている場合、その時期までにマンションを売却する必要があるため売却を急ぐ売主が多い傾向にあります。また、転勤前のマンション売却は、時間的に余裕がないことが多いため、売主が妥協して売却価格を下げざるを得ないケースもあります。

このような状況を買主は理解しているため、売主にとって不利な条件を提示してくるケースがあります。たとえば、売却価格を下げるように値引き交渉をしたり、修繕費用を負担するように要求されることがあります。

そのため、転勤前のマンション売却を成功させるためには、買主に足元を見られないための対策を講じることが大切です。

転勤前で時間がない！1日でも早く売却するには？

転勤前で時間がない場合は、不動産買取がおすすめとなるケースがあります。不動産買取とは、不動産会社が直接マンションを買い取る売却方法です。仲介売却と異なり、買主を探す必要がなく、売却期間が短いのが特徴です。

仲介売却では、買主を探すために、内覧会や広告などの宣伝が必要となります。また、買主と売却価格の交渉も必要となるため、3ヵ月～6ヵ月の売却期間を要するケースもあります。

一方、不動産買取では、不動産会社の提示する買取価格で売却することになるため、売却計画の設計や売却価格の交渉が必要ありません。そのため、不動産買取では、最短で数週間で売却が完了するケースもあります。ただし、マンションの不動産買取価格の目安は、仲介売却価格の総費用の約8割ほどとなります。

転勤後の具体的な売却計画

転勤後にマンションを売る場合の具体的な売却計画は、次のとおりです。

• ステップ1：転勤先の住まいを確定する
• ステップ2：マンションを売却するかどうかを決める
• ステップ3：不動産会社に査定を依頼して、適切な売却価格を決める
• ステップ4：不動産会社と媒介契約を締結して、買主を探す
• ステップ5：売買契約を締結する
• ステップ6：引き渡しを行う

賃貸物件を借りる場合、住宅ローンの返済や固定資産税などの費用を、転勤先の住居費と合わせて負担することになります。そのため、転勤先で賃貸物件を借りる場合は、マンションを売却して現金化するのが一般的です。

一方、転勤先で新しくマンションを購入する場合は、マンションをそのまま賃貸に出すか、売却するかを検討する必要があります。

転勤後にマンションを売却するメリット

転勤後にマンション売却の手続きを進めることで、主に2つのメリットがあります。

転勤後にマンションを売却する場合の注意点

転勤後にマンションの売却手続きを進める場合、売買契約が成立するまでは、転勤先の住まいの賃貸料と売却中のマンションのローン支払いの両方を負担する必要があります。売却期間が長引けば長引くほど、2重の支払いによる負担も大きくなるため、1日でも早く買主を見つけられるように積極的に広告宣伝を行うことが重要です。

他にも、転勤後にマンションを売却する場合、売主が内覧や契約の際に立ち会う必要があります。転勤先が遠方であれば、内覧予約が入るたびに戻ってくる必要があり、立ち合いに時間や手間を要することになります。

遠方への転勤となり、どうしても立ち合いが難しい場合は、不動産会社にマンションの鍵を預けておくことで、自由に内覧を行ってもらえます。そのため、遠方への転勤が決まった場合は、内覧時に自分が不在でも安心して売却手続きを任せられる不動産会社に相談しましょう。

マンション売却ではなく賃貸に出すメリット

マンションを賃貸に出すことで、家賃収入が得られます。家賃収入をしっかり得られれば、ローン完済までの期間を短縮したり、生活費を補ったり、資産形成できるなどのメリットがあります。

また、家賃収入は不労所得とも呼ばれ、退職後の生活費や子育てなどのライフイベントに備えるためにも非常に有効です。ただし、家賃収入が得られるかどうかは、物件の立地や築年数などの条件によっても異なります。

また、入居者が見つからなかったり、退去した場合は、その日からの家賃収入が途絶えてしまいます。そのため、家賃収入を得るためには、しっかりとした計画を立てることが重要です。

マンション売却ではなく賃貸に出す注意点

マンションを売却せずに賃貸に出す際には、次の点に注意が必要です。

賃貸よりもマンション売却がおすすめ

マンションを売却ではなく賃貸に出す場合、入居者募集や家賃の集金、入居者の管理など、これらのことを転勤期間中に行うことは想像以上に大変です。また、賃貸の場合、空室であっても管理費や修繕費などの費用が発生します。空室を埋めるために、さまざまな努力をしても、なかなか入居者が見つからないと、焦りを感じる人もいるでしょう。

空室は、物理的なデメリットだけでなく、心理的負担も大きいものです。そのため、転勤後に必ず戻ってくる、または長期間に渡って貸りてくれる人がいるなどの理由がない限りは、賃貸ではなく売却することをおすすめします。

転勤前にマンションを売却する場合は、次の新生活が始まるまでに売却できる不動産会社を探しましょう。転勤後であれば、遠方に住んでいても、安心して売却手続きを任せられる不動産会社への相談をおすすめします。

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