古い賃貸住宅をリノベーションで再生!入居者を増やす秘訣|沖縄リライフ

古い賃貸住宅をリノベーションで再生!
入居者を増やす秘訣

2020.10.26

古い賃貸住宅をリノベーションで再生!入居者を増やす秘訣|沖縄リライフ

一般的に、「リノベーション」という言葉からマンションや戸建てなど持ち家の住宅を連想する方は多いと思われます。しかし実際は、賃貸アパートの間取りを大きく変更し住み方を変える、使わなくなった店舗から住宅へ用途を変更するなど、「住み方・使い方を変更する」という一面もあります。

今回は、入居者が増えない賃貸住宅をお持ちの大家さん向けに、リノベーションするメリットや改修しておくと良い箇所についてご説明します。

目次

なかなか入居者が増えない
築古の賃貸住宅をリノベーションで再生

では、なぜ賃貸住宅にもリノベーションが必要なのでしょうか?

例えば築40年のアパートの場合、多くは2DKや3DKなど、ダイニングとキッチンが一つの部屋でリビングが無い間取りが多く、現代の生活スタイルでは住みづらい印象を受けます。

多くの人は築年数の浅い物件を求めているため、築浅の賃貸アパートで空きが出ると早い段階で入居者が決まることが多く、築年数が古い物件はなかなか決まりにくくなっています。

その結果、家賃収入が減り改修工事に費用が掛けられない → 改修していない部屋のまま入居者募集 → 入居者が決まらない → 家賃を下げる → 家賃収入が減る → 改修工事ができないといった悪循環になっている大家さんも少なくないのではないでしょうか。

こういった悪循環を解消するために、リノベーションで物件を再生させるのです。

Before
Before
After
After

築古物件の"住みづらさ"も
リノベーションで改善

築浅の物件は、対面キッチン・リビングダイニング・各部屋のようにキッチンとリビングダイニングが区分けされていることが多いのが大きな特徴です。対して、築古の間取りはダイニングキッチンが多いため、住みづらさを感じる問題の解決の一つとして間取りを大幅に変更するという方法があります。

キッチンをリノベーションする場合、排水の勾配が取れないなどが原因で位置を変更できない場合が多いので、キッチンは移設せずに間仕切り(部屋を仕切っている壁)を全て撤去しオープンに、壁と天井は壁紙にせず塗装で仕上げる方法もあります。

また、近年では間仕切りを作らず、日常的に過ごすリビングを広く造る方が増えてきています。そうすることで、入居者が生活スタイルに合わせて自身で部屋を作ることができますし、築浅の物件にはない自由度の高い提案ができます。

このように、賃貸住宅のリノベーションは若い層をターゲットに入居率を高めることができ、結果として部屋そのものの価値を高め、家賃アップも見込めるメリットがありますが、もちろんデメリットもあります。

まず、間仕切りを撤去するには高い費用が掛かります。撤去後の床・壁・天井の補修といった、撤去に伴う付帯工事が多く、家賃収入と工事の比率を考えないで工事すると収支がマイナスになる可能性もありますので、工事を進める際には収支をしっかり計算しましょう。

工事費用が多くかかる箇所は、
アイデアでカバー

ここまでの話だとリノベーションはお金が掛かるというイメージですが、以下の例のようにアイデア次第で効果的にリノベーションをする方法もあります。

水回りの水栓取替

これはただ新品に交換するのではなく、こだわったお洒落な蛇口やシャワーヘッドに交換するだけでも水回りを重視する方には良いアピールポイントになります。

壁を塗装する

築古物件の室内壁の多くは化粧合板(木目調プリント合板)が張られていることが多く、やはり古いイメージになってしまいます。その壁を塗装するだけでイメージは明るくきれいになります。下地をしっかり処理できればDIYでもできる作業なので予算を抑えたい大家さんにお勧めです。

塗装するときのポイントとしては、壁と巾木(床と壁の繋ぎ目を隠す板)を同じ色にするなど統一感を出すといいでしょう。

塗装にはもう一つメリットがあります。それは、部屋が塗装されていると入居者自身でも好みの色に塗装できるという点です。退去時に塗り直さなくてもいいといった条件を盛り込むことで、DIY好きな人をターゲットにでき、入居率アップにつながります。

統一感のある塗装で明るくきれいなイメージに
統一感のある塗装で明るくきれいなイメージに

照明を交換する

アパートではあまり目にしないスポットライトや間接照明に交換するのも一つの方法です。スポットライトの場合、基本はレール取付が必要ですが、築古のアパートに設置されている既存のプラグにも合うタイプも有ります。

照明をスポットライトに交換
照明をスポットライトに交換

ロフトを作る

建物の高さによっては、室内の天井を壊してロフトを設置するスペースを確保できる物件もあります。費用は掛かりますが差別化を図る意味では大きな効果があると言えます。

ただし、ロフトには注意すべき点があります。ロフトの下の部屋は天井が低くなり、視覚的に狭く見えることもあるので、プランニングする際は配置や照明プランをしっかり練る必要があります。

工事を頼むときのポイント

工事業者に頼む際は、リフォーム(現状回復)ではなくリノベーション(付加価値)を提案できる会社かどうかの見極めが必要になります。また、工事だけではなく入居者を見据えたプランニングをできる会社かどうかもポイントです。

例えば、子供が居る家族世帯か二人暮らしかでは提案内容が変わってきます。「仕切りを必要としない層にはカップルや、二人暮らしの方」「共働き夫婦の割合が多い」「家賃に費用をかけられる割合が高い」「家賃アップが見込める」といった、その地域のリサーチからどの層向けに内装をコーディネートした方が効果的かなど、工事から集客・アフターフォローまでしっかりできる会社か見極めも大事です。

「古いけれど良いところは残しつつ、これからの住み方を付加価値として部屋を蘇らせる」
そんなワクワクするリノベーションをすることで、現状に悩んでいる大家さんの手助けになれば良いと思います。

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この記事を書いた人

桃原 聖二(とうばる しょうじ)

桃原 聖二(とうばる しょうじ)

株式会社プラスone 取締役部長
お住いのどんな小さな相談でも全力で向き合っていき、じっくりプランを練り一人一人に合わせた提案をしていきます。

株式会社プラスone

株式会社プラスone リノベーション協議会

物件の資金計画から購入・リノベーション提案・インテリアまでワンストップで提案することをメインに中古物件の仲介・売買も行う中古物件+リノベーションの会社です。

沖縄デザインリフォーム・リノベーションを手掛けるリノベ不動産・プラスone!リノベ不動産は、中古購入+リノベーションという新しい住まいさがしの形を提案する不動産と建築のスペシャリスト集団です。住宅取得の新たなスタンダードになる為に挑戦し続けます。

※株式会社プラスoneはリノベーション協議会の会員です。

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