リノベーションをする中古マンション選びのポイント|沖縄リライフ

リノベーションをする中古マンション選びのポイント

2024.08

リノベーションをする中古マンション選びのポイント|沖縄リライフ

こんにちは、株式会社リノベースの比嘉です。
今回は『リノベーションを前提とした中古物件選びのポイント』について、実例を交えてご紹介します。

中古マンションの購入はスピード勝負です。
希望の物件に出会ったらすぐに購入の意思表示を出せるように、物件に対する優先順位を明確にしておくことをお勧めします。

実際に私が担当したお客さまも、気になっていたマンションの内覧予定1日前に売買契約が結ばれ内覧すらできないことがありました。
ではどのように物件を選んでいけばよいのか?ひとつひとつポイントを見ていきましょう!

目次

ポイント1:生活をイメージして『エリア』を絞り込む

まず、どのような暮らしを手に入れたいのかを整理することが大事です。

あるお客さまの事例をあげると、奥さまは職場への通勤がしやすいエリアを希望されていました。その一方で、車内でラジオを聞くことを趣味としているご主人は、通勤中の一人時間を大切にしたいという想いから、職場に近すぎるエリアは避けたいという希望がありました。
そこで、お2人のご希望をもとに、『奥さまの職場に近く・ご主人の職場からほどほどの距離がある』エリアを絞っていくお手伝いを行いました。

生活をイメージした『エリア』を絞り込む
生活をイメージした『エリア』を絞り込む

ポイント2:マンションの『健康状態』を確認

エリアをある程度絞った後は物件を見ていきます。

管理状況が悪いと折角リノベーションをしても長く住むことができないリスクがあります。
マンションによっては管理会社を設けずに、自主管理にてマンション居住者で管理を行っていることもあります。
どちらの管理方法でも、まずは修繕履歴や長期修繕計画・修繕積立金の記載のある書類を入手し事前に確認することが大切です。

私たちのサポートは、修繕履歴や長期修繕計画・修繕積立金計画を管理会社から取り寄せることから始まります。
事前に気になる点をピックアップした上で管理会社からの回答を入手し、お客さまに詳細を報告しています。

例えば、以下の項目を確認していきます。

  • マンション共用部の給排水管は定期的にメンテナンスされているか?
  • 修繕積立金の残金が計画的に管理されているか?
  • 必要以上に管理費が高くないか?
  • 直近で管理費・修繕積立金が上がってしまう予定がないか?

全ての懸念事項を管理会社へ問い合わせをして、取り寄せた書類から読み取れる懸念事項をお客さまへ報告します。

ポイント3:中古マンションの『資産性』

新築マンションは鍵を開けた瞬間に資産価値が20%ほど下がるとも言われています。
その後、5年、10年と資産価値が下がり続け、20年くらいで価格の下落幅が落ち着いてきて30年以降はほぼ横ばいになるケースが一般的です。

中古マンションは購入後の資産価値の目減りが少なく、将来的に売却する場合には購入額と売却額の差を比較的小さく抑えられるので、購入時の金額を抑えることができる築年数を選ぶことをオススメします。

ポイント4:理想の間取りと物件の『ミスマッチ』を避ける

マンションによっては管理規約上の取り決めが原因でリノベーションの制約がかかる場合もあります。理想の空間を実現できるか、条件が整っている物件なのかチェックしたうえで購入を決定したいものです。

例えば壊せない壁が室内にあり、壁を取り払って大きなワンルームをつくる事ができない物件や、ガス乾燥機を付けられない規制がかかっている事もあります。
実際に私達がリノベーション予定物件の現場調査に行く際には、細心の注意をはらって確認作業を行っています。

あるお客さまの場合には、以下の多くの要望がありました。

  • リビングダイニングを広々とした空間にしたい
  • ペットと共存できる空間とそれ以外の空間を室内で分けたい
  • 趣味部屋が2つ欲しい
  • ガス乾燥機を入れたい
  • ランドリールームを作りたい
  • 水回りのレイアウトにこだわりたいので一緒に考え、提案してほしい

これらのイメージが実現可能なマンション構造かどうかを一緒に確認していきました。
特にマンションにおいては水回りが構造上大きく変更できない可能性も十分考えられるので、そこは特に注意を払っています。

ポイント5:内見のときは『変えられない部分』を重視する

部屋からの眺望や日当たり・通風・音環境などリノベーションでは変えられない部分を確認し、昼と夜・晴れの日とくもりの日などの異なる状況で、何度か訪れてみるのがお勧めです。
その他にも掲示板や駐輪場などの共用部がきれいに維持されているかなども大切なポイントです。

内見のときは『変えられない部分』を重視する
内見のときは『変えられない部分』を重視する

いかがでしたでしょうか?
弊社リノベースでは一緒に管理体制や修繕履歴を確認したうえで、長期にわたって暮らせる物件探しから設計・施工まで一括でお手伝いをさせていいただいております。
ぜひお気軽にご連絡ください。

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この記事を書いた人

比嘉 秀一郎(ひが しゅういちろう)

比嘉 秀一郎(ひが しゅういちろう)

那覇市出身のリノベーションコーディネーター。
物件探しから住宅ローンのことまでワンストップでお客さまのお手伝いをしています。

株式会社リノベース

株式会社リノベース リノベーション協議会

株式会社福地組のリノベーション専門子会社として2021年に創立。
「住みたい場所で、理想の暮らしを」をモットーに、住宅のリノベーションをメイン事業としながら、非住宅分野のリノベーションも手掛ける。

※株式会社リノベースはリノベーション協議会の会員です。