中古住宅に関するギモンあれこれ|沖縄リライフ

中古住宅に関するギモンあれこれ

2021.05

中古住宅に関するギモンあれこれ|沖縄リライフ

これから中古住宅の購入を考えている方や、現在住んでいる自宅のリノベーションを考えている方で、疑問に思っていることを「どこに聞いたらいいかわからない」という方も多くいらっしゃると思います。
今回は、そんな中古住宅の疑問に対するアドバイスをまとめてみました。

目次

部屋の間取りは変更できるの?

中古住宅を購入する際、「部屋の間取りって変更できるの?」と疑問に思うことも多いのではないでしょうか。
実は、建物の構造によって間取りを変更できるか否かは変わってきます。

沖縄の住宅は大きく分けて鉄筋コンクリート造(以下、RC造と表記)と木造ですが、どの構造が間取り変更に向いているのでしょうか。

木造の場合

部屋の仕切り壁の中に建物を支えている柱や筋交いといった構造上重要な部分があり、柱と柱の間隔も(一般的には)910mmと狭いため仕切り壁を壊すことが難しい場合が多く、間取りの変更には制限が出てくることも。

RC造の場合

沖縄の住宅はRC造が多く見られます。RC造にも種類があり、柱と梁で枠組を作り構成される「ラーメン構造」と、柱と梁の代わりに壁自体で支える「壁式構造」があります。

「ラーメン構造」だと柱と梁が重要な役割を果たしていて構造に影響しない壁であれば、取外しは可能です。

柱と梁が重要な役割を果たしている「ラーメン構造」

「ラーメン構造」と「壁式構造」それぞれの特徴

「ラーメン構造」とは柱と梁で建物を支える構造のことです。
部屋や廊下を間仕切っている壁はコンクリート以外の木や石膏ボードで作られていることが多く、間取りの変更や窓の変更などが可能になります。
間取り変更を希望される場合、ラーメン構造の建物かどうか見極めが重要です。

「ラーメン構造」と「壁式構造」 それぞれの特徴

「壁式構造」とは、柱や梁の枠組みの代わりに「壁」という面で建物を支える構造です。
壁式構造では「耐力壁」と呼ばれる、縦や横からの力に強く分厚く強固な鉄筋コンクリートの壁が使われます。

壁式構造の壁は、建物を支える重要な建物構造であるため取り払うことができません。
そのため、壁の撤去をともなうリノベーションはできず、間取り変更の自由度は低くなります。
ただし、建物構造に影響を与えない壁(軽鉄と石膏ボードで作られているような壁)であれば撤去は可能です。

ラーメン構造の見分け方

通常、不動産情報には「RC造」や「木造」と表記されますが、ラーメン構造か壁式構造かは載っていません。
「専門家に見てもらわないと判らない」とお考えの方もいらっしゃると思いますので、どなたでもできる簡易的な見分け方をご紹介いたします。

現状の図面や間取り図で確認

図面や間取り図を見て室内や外壁に柱の出っ張りがあれば、ラーメン構造の可能性が高いです。
他に物件の写真があれば、室内に柱の出っ張りがあるか、梁があるかなどで確認できることも。

現地で確認

沖縄の住宅で多く見られるラーメン構造は、建物を外から見たときに壁より柱・梁が出っ張っている形状をしていることが多く、逆に壁から出っ張りのない形状だと壁式構造の可能性が高くなります。

このように「ラーメン構造」か「壁式構造」かの建物構造の違いは、リノベーションの自由度に大きく影響します。
リノベーションを想定して物件を購入する際には、建物の構造によるリノベーションの違いや、どういう生活スタイルなのかを十分に考えた上で、物件を検討しましょう。

キッチンや水回りは移動できる?

「壁付けキッチンから対面キッチンに変更したい」、「トイレの位置の変更」など水回りの変更がどの程度できるかは、中古住宅を購入する際に気になる項目だと思います。

水回りを移動する際の前提として、排水勾配(高いところから、低いところへ流れる)が確保できるかが重要になります。
床下点検口があれば床下が20cm以上あるか確認し、点検口がない場合は玄関床からフローリング面までの高さ、掃出し窓から地面(GL面)までの高さである程度の予測はできます。

水回り マンションと戸建ての違い

中古のマンションと戸建てでは床下のスペースに違いがあります。
マンションなどの集合住宅は床下を高くする必要は無く、配管の高さギリギリまで床高を下げているマンションも多いので、キッチンの移動が厳しいことも。
ですが、水回り部分のみ床を一段高く設けることにより解消できることもあります。

水回り マンションと戸建ての違い

一方で、戸建ては防湿の観点から床高を30cm~50cm確保しているケースもあるので、キッチンや水回りの移動は戸建ての方が自由度は高いと思います。
このように構造の違いや、マンション・戸建て各々の物件で「できること」「できないこと」も変わりますので、住まわれる方に合った物件を検討しましょう。

今回のアドバイスが、中古住宅を購入しリノベーションを検討されている方や、現在お住いの住宅をリノベーションしたいとお考えの方の参考になればと思います。
今回の例は一般的な意見ですので、実際に住宅購入する際は専門の業者や、専門家への相談をしてみましょう。

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この記事を書いた人

桃原 聖二(とうばる しょうじ)

桃原 聖二(とうばる しょうじ)

合同会社 2nd concept(セカンドコンセプト) 代表
お住いのどんな小さな相談でも全力で向き合っていき、じっくりプランを練り一人一人に合わせた提案をしていきます。

合同会社 2nd concept(セカンドコンセプト)

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